泛策略 “钱多多”的科技巨头买楼又买地

曾经奉行“轻资产”运营的互联网企业，如今正开始把真金白银投向房地产。

近期拼多多购入位于上海陆家嘴滨江的星展银行大厦整栋物业，与此同时，字节跳动、京东等科技企业陆续拿地建设总部园区，AI企业也纷纷购置长期办公空间。

业内人士认为，在核心城市办公楼价格回调、企业现金储备充裕以及AI产业快速发展的背景下，科技企业正从租赁办公楼转向配置总部资产，成为房地产大宗交易市场中一批新的重要买家。

“科技大厂”买楼又买地

据市场消息，拼多多于近期买下了位于上海陆家嘴滨江的星展银行大厦整栋物业。

星展银行大厦临近上海地铁2号线陆家嘴站，北面正对陆家嘴滨江，是一幢标准甲级写字楼。大厦建筑面积约4.6万平方米，地上19层、地下3层，于2009年竣工，由上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司投资建设。竣工当年，新加坡星展银行签下部分楼层长期租约，并获得大厦冠名权。

天眼查显示，今年2月3日，一家名为“上海新拼姆朴动电子商务有限公司”的企业成立，注册资本50亿元，注册地址正位于陆家嘴环路1318号，即星展银行大厦所在地，公司董事为拼多多联合创始人赵佳臻。

今年3月，拼多多在发布2025年财报时宣布成立“新拼姆”，未来三年计划投入1000亿元，整合拼多多与Temu供应链资源。今年6月，拼多多又在雄安新区整体购置办公楼宇。

事实上，在此之前，拼多多主要采取租赁办公模式，其上海办公地点包括金虹桥国际中心、艺丰中心、晶耀虹桥等项目。

一位房地产基金业内人士告诉记者，近年来陆家嘴滨江多个整栋办公物业陆续寻求出售，但价格较前几年已有明显回落，若买方一次性付款，交易价格往往还有进一步议价空间。“星展银行大厦此前并未公开挂牌出售，这更像是一笔典型的大宗资产场外交易。”

拼多多购置总部资产，在“科技大厂”中并非个例。

近年来，字节跳动持续在北京、上海、深圳、杭州等地建设总部园区和研发基地；京东也在北京、宿迁、杭州、南京等城市布局总部、物流及研发基地；随着融资规模不断扩大，智谱、月之暗面等AI企业也开始寻求长期总部办公空间；零跑汽车、小鹏汽车等智能汽车企业则陆续建设研发园区和总部基地。

AI时代“配置资产”逻辑改变

科技企业集中买楼，既有市场环境变化的因素，也反映了企业发展阶段和产业趋势的变化。

“现在是购入上海等核心城市写字楼资产的较好时机。”一位跨国房地产服务机构人士告诉记者，近几年办公楼大宗交易价格普遍回调，核心资产估值回落，而科技企业普遍资金充裕，在市场低位购入总部资产，不仅能够锁定长期办公成本，未来也有望分享资产升值收益。

以拼多多为例，自2021年实现扭亏为盈以来，其现金储备快速增长。截至2025年底，拼多多现金储备已达4223亿元。在充裕现金支持下，斥资数十亿元购置上海核心区总部物业，对企业而言既能满足未来办公需求，也是长期资产配置的一部分。

上述房地产基金人士表示，企业拥有自有办公楼后，不仅可以避免未来租金上涨带来的成本压力，也有助于提升固定资产规模和资产负债表质量。

值得注意的是，科技企业近年来对于企业不动产管理能力的需求也在提升。有房地产业内人士观察到，近几年，互联网及AI企业招聘“不动产资产管理”“园区资产管理”等岗位的数量明显增加。

上述人士认为，这与AI产业的发展密切相关。“AI企业需要的不只是办公室，而是研发中心、算力基础设施、数据中心等长期固定资产。随着员工规模快速扩张，企业更倾向于建设总部园区，而不是分散租赁办公空间。与此同时，各地政府也在积极引入科技企业总部项目，在土地、产业政策等方面给予支持，进一步降低了企业自建、自持办公资产的成本。”

这一趋势也体现在市场交易数据上。

世邦魏理仕最新数据显示，2026年上半年，上海房地产大宗物业投资市场共录得62宗交易，成交总额273.5亿元，同比增长18%。其中，办公楼交易占全部成交数量的一半以上，超过六成交易用于企业自用，众多行业龙头企业基于对上海长期发展的看好，持续购置办公资产。

与此同时，上海商务园区市场需求也主要来自科技产业。世邦魏理仕数据显示，上半年科技行业（TMT）贡献了61.6%的园区去化面积，其中电信通信、芯片半导体企业最为活跃，平台互联网、游戏企业保持较高需求，人工智能及算力基础设施建设则进一步带动通信企业扩张，科技产业正成为上海办公市场最重要的新增需求来源。

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